1. Calculer la rentabilité brute
Le premier indicateur pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif est la rentabilité brute, qui permet de mesurer les revenus annuels par rapport au prix d’achat du bien.
Formule de la rentabilité brute :
- Loyer annuel brut : Il s’agit du montant total des loyers que vous percevrez sur une année, sans déduire les charges ou les taxes.
- Prix d’achat du bien : Le prix d’achat inclut le coût du bien immobilier, ainsi que les frais annexes comme les frais de notaire et les frais d’agence immobilière.
Exemple :
- Si vous achetez un appartement pour 200 000 € et que vous percevez 12 000 € de loyers annuels, la rentabilité brute serait :
Avantages :
- La rentabilité brute vous donne une première idée rapide du rendement que vous pouvez espérer, mais elle ne prend pas en compte les charges ou les taxes.
Limites :
- Cet indicateur ne reflète pas les coûts réels (frais de gestion, entretien, vacance locative, impôts), il est donc conseillé de le compléter par d’autres calculs.
2. Calculer la rentabilité nette
La rentabilité nette est un indicateur plus précis car elle prend en compte les différentes charges liées à l’investissement, ce qui permet d’avoir une vision plus réaliste des gains.
Formule de la rentabilité nette :
- Charges et taxes : Cela inclut les frais de gestion locative, les charges de copropriété, l’assurance, la taxe foncière, les éventuelles réparations, et d’autres frais récurrents liés à la gestion du bien.
Exemple :
- Si vous percevez 12 000 € de loyers annuels, mais que vous avez 4 000 € de charges annuelles (taxe foncière, frais de gestion, entretien), la rentabilité nette serait :
Avantages :
- La rentabilité nette reflète plus fidèlement les bénéfices réels, après déduction des charges et impôts liés au bien immobilier.
Limites :
- Elle ne prend pas en compte les éventuelles plus-values à la revente, ni les avantages fiscaux, ce qui peut sous-estimer le rendement global.
3. Analyser la rentabilité nette-nette (ou rentabilité après impôts)
Pour affiner encore plus l’analyse, il est essentiel d’évaluer la rentabilité nette-nette, c’est-à-dire après impôts. Cela inclut la prise en compte de la fiscalité applicable à votre investissement, ce qui vous permet d’estimer le revenu net que vous percevrez après imposition.
Facteurs à prendre en compte :
- Régime fiscal : Le choix du régime fiscal (micro-foncier, régime réel, LMNP – Loueur Meublé Non Professionnel) aura un impact direct sur vos bénéfices. Certains régimes offrent des déductions fiscales ou des abattements, comme dans le cas du régime LMNP, qui permet d’amortir une partie du bien.
- Impôt sur le revenu : Le taux d’imposition dépend de votre tranche d’imposition et de vos autres revenus.
- Prélèvements sociaux : N’oubliez pas d’intégrer les prélèvements sociaux (17,2 % en France) sur les revenus fonciers.
Formule de la rentabilité nette-nette :
Exemple :
- Si vos loyers sont de 12 000 €, vos charges de 4 000 €, et que vous payez 2 000 € d’impôts, votre rentabilité nette-nette serait :
Avantages :
- Cette mesure est la plus complète car elle intègre toutes les dépenses et la fiscalité, vous donnant une vision réaliste du rendement final.
Limites :
- Plus complexe à calculer car elle nécessite de connaître votre régime fiscal et les impôts associés.
4. Prendre en compte la vacance locative
La vacance locative fait référence aux périodes durant lesquelles le bien n’est pas loué et donc ne génère pas de revenu. Il est essentiel de l’intégrer dans l’évaluation de la rentabilité car elle peut réduire les gains annuels.
Comment l’intégrer dans le calcul ?
Estimez le nombre de mois durant lesquels votre bien pourrait rester inoccupé chaque année, en fonction du marché locatif local, de la demande et de la gestion de votre bien.
Exemple :
- Si vous estimez que votre bien pourrait être vacant 1 mois par an sur 12, cela représente une perte de loyer de 1/12e. Si le loyer mensuel est de 1 000 €, cela signifie une perte annuelle de 1 000 € à intégrer dans vos calculs de rentabilité.
5. Considérer la valorisation du bien (plus-value)
L’évolution de la valeur de votre bien immobilier au fil des années est un facteur important à prendre en compte dans l’évaluation de la rentabilité. En effet, la revente du bien à un prix supérieur à celui d’achat peut générer une plus-value intéressante qui améliore le rendement global.
Facteurs influençant la plus-value :
- Emplacement : Un bien situé dans une zone dynamique et attractive a plus de chances de prendre de la valeur.
- Améliorations et rénovations : Les travaux d’amélioration et de rénovation peuvent augmenter la valeur de votre bien.
- Évolution du marché : Le marché immobilier peut fluctuer, et une hausse générale des prix dans la région où se trouve votre bien peut générer des plus-values.
Formule de la plus-value brute :
Intégrez cette plus-value dans vos calculs de rentabilité à long terme pour estimer le rendement total de l’investissement locatif.
6. Prendre en compte les avantages fiscaux
Certaines formules d’investissement locatif permettent de bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux. Ces avantages fiscaux peuvent augmenter significativement la rentabilité nette de votre investissement.
Dispositifs fiscaux en France :
- Pinel : Réduction d’impôt pour les investissements dans des logements neufs en échange d’une durée de location minimum.
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Permet de bénéficier de la déduction des amortissements sur le bien et le mobilier, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs.
- Denormandie : Réduction d’impôt pour l’achat d’un bien ancien à rénover dans certaines zones spécifiques.
Avantages :
Ces dispositifs permettent de diminuer la fiscalité globale et d’améliorer le rendement de votre investissement locatif.
Conclusion
Évaluer la rentabilité d’un investissement locatif est une étape cruciale pour s’assurer de la viabilité de votre projet. En prenant en compte la rentabilité brute, nette, et nette-nette, ainsi que des facteurs comme la vacance locative, la plus-value potentielle et les avantages fiscaux, vous aurez une vision complète de la performance financière de votre bien. Il est conseillé de bien anticiper tous les coûts, charges et impôts pour obtenir un calcul réaliste de la rentabilité, et ainsi faire un choix éclairé dans vos investissements immobiliers.
